Očekuje se dalji rast cena stanova u CIE, u Srbiji skromniji

Cene nekretnina u centralnoj i istočnoj Evropi (CIE) još uvek nisu previsoke, a u Srbiji su skromno porasle u poslednjem periodu, ali u gradovima znatno ispod rekordnog nivoa iz 2008, pre svega u Beogradu gde su niže otprilike za 25 odsto, pokazuje istraživanje Erste Grupe.

Situacija na tržištu nekretnina u regionu CIE je neujednačena, pri čemu je veći rast cena primećen u Mađarskoj i Češkoj, a niži u Hrvatskoj, Sloveniji, Rumuniji, Poljskoj i Slovačkoj, navodi se u istraživanju.

U Srbiji skromno povećanje cena stanova u poslednjem periodu, ali u gradovima znatno ispod rekordnog nivoa iz 2008. godine.

Situacija je neujednačena u ostatku regiona – veći rast cena primećen je u Mađarskoj i Češkoj Republici, niži u Hrvatskoj, Sloveniji, Rumuniji, Poljskoj i Slovačkoj.

Cene još uvek nisu previsoke na tržištima nekretnina u centralnoj i istočnoj Evropi (CIE), uprkos činjenici da su nedavna povećanja bila preterana u pojedinim zemljama. U Češkoj Republici, realizovane cene stanova povećale su se za 17% međugodišnje u prvom kvartalu 2017. godine, nakon već brzog rasta u 2016. godini. U Budimpešti su cene porasle u proteklih nekoliko godina za 60-80% u pojedinim delovima grada, prema nezvaničnim podacima. Međutim, kao i obično, situacija je vrlo neujednačena u okviru CIE. U Poljskoj, na primer, rast cena je dostigao tek 5% međugodišnje u drugom kvartalu 2017. u najvećim gradovima, dok prosečna cena kvadrata nije značajnije porasla sa oko 1.100 EUR od kraja krize. Takođe, ono što važi za ceo region jeste da se cene još uvek nalaze ispod nivoa iz perioda pre krize ili su približno na tim nivoima, dok se svuda povećao raspoloživi prihod. Drugi važan fenomen jeste da u mnogim slučajevima glavni gradovi beleže znatno brži rast nego seoska područja.

U Srbiji raspoloživi podaci ukazuju na postojanje tek skromnog povećanja cena u poslednjem periodu, ali one ostaju znatno ispod rekordnog nivoa iz 2008. kada su u pitanju gradska područja (pre svega Beograd – otprilike 25%). Najnovija ponuda je više usredsređena na izgradnju nekretnina srednje odnosno više klase, koje se prodaju po višim cenama, kao i na eksternu potražnju i kupovine nekretnina u cilju investiranja. Šire gledano, poboljšanje ekonomskih uslova i uslova na tržištu rada deluje kao faktor koji podržava aktuelna skromna povećanja cena, ali je ipak malo verovatno da će na kratak rok da dovede do alarmantne situacije po pitanju nivoa cene.

Podaci iz Hrvatske narodne banke ukazuju na to da je oporavak cena nekretnina u Hrvatskoj i dalje veoma skroman (0,9% 2016. godine), da su nivoi cena i dalje oko 20% ispod nivoa iz perioda pre krize i da su čak zabeležili blagi pad u prvom kvartalu 2017. godine. Strana ponude je trenutno više usredsređena na projekte srednje odnosno više klase, koji se prodaju po višim cenama s obzirom na slabu ponudu poslednjih godina. Poboljšanje uslova na tržištu rada i sentiment podržavaju određenu postepenu uzlaznu putanju cena, iako prilično stagnantni kreditni ciklus i demografija imaju suprotan efekat. Stoga, kada je reč o cenama nekretnina, ipak ocenjujemo da se nalaze u sigurnoj zoni, tj. ne vidimo bilo kakve značajnije znakove pregrevanja na tržištu.

Nakon pretežno nižih cena nekretnina u Sloveniji nakon krize u bankarskom sektoru i recesije, zabeležen je oporavak počevši od 2015. i dinamika cena se ubrzala u drugoj polovini 2016. godine.

Očito su dobri ekonomski rezultati, poboljšanje situacije na tržištu rada i indikatori sentimenta uticali na pozitivna kretanja cena. Oporavak stambenih kredita je takođe dao svoj doprinos. Stoga je nakon povećanja cena nekretnina za 3,3% u 2016. godini verovatno da će doći do daljeg ubrzanja rasta u predstojećem periodu.

U Rumuniji cene stanova su se povećale za 5,1% međugodišnje u prvom kvartalu 2017. prema lokalnom Zavodu za statistiku, i to zahvaljujući postojećim stambenim objektima (+6,8%), dok je cena novih stambenih objekata opala za 3,1%. Najveću stopu rasta zabeležili su stanovi u Bukureštu (+8,7%) usled jake potražnje, dok su kuće u gradskim područjima doživele najmanje povećanje cena (+0,7%). Neočekivano niski nivoi cena novih stanova iz prvog kvartala 2017. mogli bi da budu privremeni, ali ipak treba napomenuti da se cena novih stanova povećavala sporije od cene postojećih stambenih objekata u poslednjim kvartalima.

Nominalne cene stambenih nekretnina u Mađarskoj premašile su, ukupno gledano, nivoe iz perioda pre krize, s tim da su, realno gledano, ostale ispod nivoa iz perioda krize, prema indeksu cena nekretnina MNB. Treba napomenuti da su povećanja cena širom zemlje bila prilično neujednačena, zbog čega su cene nepokretnosti u Budimpešti u određenoj meri precenjene, dok je moguće da se nekretnine u seoskim područjima na tržištu prodaju ispod cene.

U Češkoj Republici se rast cena značajno ubrzao krajem 2016. odnosno početkom 2017. godine. Naime, realizovane cene stanova porasle su za 17% međugodišnje u prvom kvartalu 2017. godine, dok je nominalni rast BDP-a iznosio 3,6% u istom periodu. Po našem mišljenju, pored rizika depresijacije valute zbog prekomerne kupovine češke krune, situacija na tržištu nekretnina bila je drugi razlog po važnosti za povećanje stope od strane CNB.

Cene nekretnina u Poljskoj porasle su za blizu 5% međugodišnje u drugom kvartalu 2017. (prosečan rast za 10 najvećih gradova u Poljskoj), što je daleko ispod dvocifrene dinamike rasta iz perioda pre krize, koja je dostigla vrhunac u drugoj polovini 2007. godine. Opšte uzev, prosečna cena po kvadratnom metru je stabilna na oko 1.100 EUR (5.000 PLN) od 2008. godine.

U Slovačkoj cene stambenih nekretnina su tek počele da značajnije rastu tokom prošle godine. Nakon krize 2009. godine, cene nekretnina su opale za 20% i, nakon stagnacije tokom nekolikog godina, povećale su se u proseku za 12%, premda se još uvek nalaze nekih 10% ispod rekordnog nivoa dostignutog u periodu pre krize. Kako se raspoloživi prihod značajno povećao od 2009. godine, rast cena nekretnina još uvek ne bismo smatrali prekomernim.