Rast vrednosti delimično regulisanog tržišta nepokretnosti

Ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u prvom polugodištu 2023. godine je iznosila 3,3 milijarde evra. Međutim, čak trećina (34%) od ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti u Srbiji, odnosno 1,1 milijarda evra, dolazi iz delimično regulisanog sistema tržišta nepokretnosti, saopštio je Republički geodetski zavod.

Zašto je ovo važno?

Tržište nepokretnosti u Srbiji obuhvata tri sistema: regulisan, delimično regulisan i neregulisan sistem tržišta nepokretnosti.
Republički geodetski zavod ima podatke o aktivnostima na regulisanom i delimično regulisanom tržištu i počeo je da donosi izveštaje sa oba ova tržišta kako bi se lakše razumeli svi parametri i dešavanja na celokupnom tržištu u Srbiji sa nadom da će biti od velike pomoći za sve građane i privredu u postupku investiranja u nekretnine.
Građani koji planiraju da ulažu novac u nepokretnosti treba da uzmu u obzir sledeće podatke i pažljivo i svesno donesu odluku o tome na kom tržištu nepokretnosti će trgovati uzimajući u obzir sve rizike.

Investiranje u nepokretnosti na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti, uprkos tome u Izveštaju koji je RGZ objavio na svom sajtu, jasno se vidi da je delimično regulisan sistem tržišta nepokretnosti u konstantom rastu kako u broju transakcija tako i u vrednosti ostvarenog prometa.

Broj ugovora zaključenih u okviru delimično regulisanog sistema tržišta u prvom polugodištu 2023. godine iznosio je 9.494 što predstavlja rast od 137% u odnosu na prvo plugodište 2020. godine.Takođe, u slučaju kupovine direktno od investitora 78% ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti dolazi sa delimično regulisanog tržišta.

Od investitora se najčešće kupuju stanovi, gde je takođe primetan  značajan porast kupovina na delimično regulisanom sistemu tržišta nepokretnosti u poslednje četiri godine. Procenat kupovine stanova direktno od investitora na delimično regulisanom tržištu u odnosu na celokupno primarno tržište stanova u prvom polugodištu 2023. za teritoriju Republike Srbije dostiže 70% (u prvom polugodištu 2020. taj procenat je bio 50%), a za Grad Beograd čak 85% (poređenja radi treba imati u vidu da je u prvom plugodištu 2020. udeo bio 55%).

Najveći broj kupoprodajnih ugovora, 2.471, na delimično regulisanom tržištu, u prvom polugodištu 2023. godine, sklopljeno je na području Prvog osnovnog suda u Beogradu sa ujedno najvećim obimom novčanih sredstava od oko 506 miliona evra. To čini polovinu od ukupne vrednosti delimično regulisanog tržišta. 

Kancelarija Javni beležnik Srbislav Cvejić je kancelarija sa najvećim brojem dostavljenih kupoprodajnih ugovora sa delimično regulisanog tržišta nepokretnosti i to 548 ugovora od ukupno 867 ugovora koje je registorvala ta kancelarija u ovom izveštajnom periodu. Kancelarija Javni beležnik Srbislav Cvejić je ujedno i kancelarija sa najvećim obimom novčanih sredstava na delimično regulisanom tržištu i to 142 miliona evra od 175 miliona evra koliki je ukupan obim novčanih sredstava u toj kancelariji u izveštajnom periodu.

Regulisan sistem tržišta nepokretnosti je zakonski uređen način kupoprodaje nepokretnosti, u kojem se sve procedure odvijaju u skladu sa propisima, sve nepokretnosti su upisane u katastar. To omogućava pravnu sigurnost i zaštitu prava učesnika u trgovini. Nepokretnosti prometovane na regulisanom tržištu upisuju se u katastar u zakonskom roku od 5 radnih dana.

Delimično regulisani sistem tržišta nepokretnosti obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar što u praksi znači da, iako postoje propisi koji uređuju određene aspekte, vrlo često proces utvrđivanja prava, proces registracije, proces zaštite učesnika na tržištu nepokretnosti, proces finansiranja od strane finansijskih institucija i dr. nisu u potpunosti regulisani. Najčešći razlog tome je da dokumentacija nije podobna za upis u katastar nepokretnosti, odnosno da nedostaje neki obavezni element za upis u katastar nepokretnosti u skladu sa važećim zakonom. U pojedinim situacijama dokumentacija nije ni predata za upis u katastar ili dokumentacija nastala prilikom utvrđivanja prava nije sprovodiva. U ovim slučajevima rokovi za rešavanje ne mogu biti precizno definisani jer nekretnine koje se nalaze na delimično regulisanom tržitu imaju veoma kompleksne i komplikovane procedure za utvrđivanje prava vlasništva.

Neregulisan sistem tržišta nepokretnosti obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima. Ove nepokretnosti nisu upisane u katastar i nalaze se van kontrole nadležnih institucija. Kupci su često izloženi riziku od prevare jer su neinformisani o pravnom statusu nepokretnosti koju kupuju, a RGZ nema podatke o transakcijama sa neregulisanog sistema tržišta nepokretnosti.