Odluka Narodne banke Srbije o ograničenju kamatnih stopa na stambene kredite – šta podrazumeva i kome je namenjena

Aktuelna tema ovih dana, koja se posebno tiče naših građana, jeste Odluka Narodne banke Srbije o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima, doneta kako bi se zaštitili korisnici finansijskih usluga i očuvala i jačala stabilnost finansijskog sistema. Marija Ugrčić, direktor Odeljenja za razvoj u Sektoru za kontrolu poslovanja banaka u rubrici „Korisno je da znate” govori o toj odluci. Ova odluka stupila je na snagu 13. septembra 2023. godine i njome su propisane obavezujuće mere za banke koje su privremenog karaktera i koje će korisnicima stambenih kredita omogućiti veću izvesnost u otplati kreditnih obaveza u okolnostima uvećanih referentnih kamatnih stopa.

Prema rečima Marije Ugrčić, konkretne mere propisane Odlukom jesu privremeni zastoj daljeg rasta kamatne stope, odnosno njeno umanjenje – kod stambenih kredita s promenljivom nominalnom kamatnom stopom, ograničenje kamatnih stopa kod novoodobrenih stambenih kredita i mogućnost prevremene otplate stambenih kredita bez naknade.

„Privremeni zastoj daljeg rasta kamatne stope, odnosno njeno umanjenje odnosi se na prve stambene kredite odobrene s promenljivom nominalnom kamatnom stopom u iznosu do 200.000 evra”, istakla je ona.

Kada su u pitanju krediti koji su odobreni pre nego što je Odluka stupila na snagu (13. septembar 2023. godine), banke su u obavezi da primene privremeni zastoj na rast ugovorene promenljive nominalne kamatne stope, odnosno da umanje ovu kamatnu stopu, u skladu sa sledećim pravilima:

Nominalna kamatna stopa ne može biti viša od 4,08%;

Izuzetno, u slučaju da je stambeni kredit odobren dužniku u periodu od 31. jula 2022. godine do dana stupanja na snagu ove odluke, a u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila je viša od 4,08% ‒ nominalna kamatna stopa po tom kreditu ne može biti viša od nominalne kamatne stope iz plana otplate koji je dužniku dostavljen pri zaključenju ugovora o kreditu (prvi plan otplate). U svim drugim slučajevima i na ove kredite primenjuje se ograničenje nominalne kamatne stope od 4,08%.

Marija Ugrčić, direktor Odeljenja za razvoj u Sektoru za kontrolu poslovanja banaka, posebno je naglasila da se prethodno opisana pravila primenjuju u odnosu na dužnika koji je korisnik prvog stambenog kredita ako taj korisnik ima trenutno više stambenih kredita u jednoj banci. „To znači da se, ako korisnik ima samo jedan stambeni kredit u ovom trenutku, taj kredit smatra prvim kreditom, tako da za primenu ove mere nije relevantno da li je korisnik stambenog kredita u nekom prethodnom periodu već imao odobren stambeni kredit, koji je u međuvremenu otplatio ili ga refinansirao”, istakla je ona.

Takođe, ona je istakla da je ovim dužnicima privremeno ograničen rast nominalne kamatne stope za narednih 15 meseci, počev od oktobarske rate, i da banka neće imati pravo da od dužnika potražuje razliku u kamati usled primene ove odluke.

„Bitno je istaći i da je kamatna stopa ograničena samo u pogledu njenog daljeg rasta, dok će banke, u slučaju da se u toku primene Odluke snize promenljive kamatne stope, biti u obavezi da usklade iznos rate u skladu sa zaključenim ugovorom o stambenom kreditu”, rekla je Marija Ugrčić. Kada je reč o stambenim kreditima koji se odobravaju nakon što je Odluka stupila na snagu, a u periodu njene primene, ona je napomenula da su Odlukom takođe propisana određena ograničenja za banke. „Naime, kod stambenih kredita s promenljivom kamatnom stopom banka je dužna da fiksni deo nominalne kamatne stope (marža banke) utvrdi u procentu koji nije viši od 1,1% do 31. decembra 2024. godine, a nakon tog perioda u procentu koji bude utvrđen ugovorom o tom kreditu, dok kod stambenih kredita s fiksnom kamatnom stopom banka može odobravati stambeni kredit uz nominalnu kamatnu stopu do 5,03%”, naglasila je Marija Ugrčić, direktor Odeljenja.

Takođe, podsetila je na to da je, pored ovih privremenih mera, Narodna banka Srbije ovom odlukom propisala još jednu mogućnost – da svi korisnici stambenih kredita, bez obzira na iznos kredita i bez obzira na to da li je u pitanju prvi kredit, uključujući i korisnike s fiksnom kamatnom stopom, mogu prevremeno otplatiti stambeni kredit bez obaveze da plaćaju naknadu za prevremenu otplatu, koja kod kredita zaključenih nakon 5. decembra 2011. godine iznosi do 1%, a kod kredita koji su zaključeni pre tog datuma često je ugovarana i u većem procentu. Kako je istakla, ta prevremena otplata može biti delimična ili u punom iznosu preostalog dela kredita, a realizuje se na zahtev korisnika kod banke. Ova mogućnost se takođe može iskoristiti do kraja 2024. godine.

Na kraju videa, Marija Ugrčić je istakla da je za dužnike važno da znaju i da su banke dužne da predviđene mere sprovedu po automatizmu, te da nije potrebno da dužnici ovim povodom kontaktiraju svoju banku, odnosno da podnose bilo kakve zahteve za primenu ovih privremenih mera. „U tom smislu, banka je dužna da dužnicima dostavi nove planove otplate sa umanjenom kamatnom stopom, što će biti učinjeno najkasnije pet dana pre dospeća oktobarske rate stambenog kredita”, istakla je ona.